- ワンルームマンション投資って投資商品としてどうなの？
- 投資だからリスクもあると思うけど具体的にどんなリスクがあるの？
- 営業マンに確認しておくべきポイントは？
こんな疑問に対して、解説する記事を書きました。
副業で不動産エージェントをやっているオオモリが、ワンルームマンション投資のリスクについて解説します。
このリスクが怖いなと思う人はワンルームマンション投資はやるべきではありません。
参考になれば幸いです。
目次
ワンルームマンション投資とは？
ワンルームマンション投資とはその名の通り、区分のワンルームマンションを投資用として購入し、賃貸に出して入居者から家賃収入を得てローンを返済していくものです。
ワンルームマンション投資の特徴やメリットについては以下の記事で解説しているので合わせてご覧ください。
ワンルームマンション投資のリスク
ワンルームマンション投資は投資なので、もちろんリスクが存在します。
きちんと説明をしてくれる会社ももちろんありますが、納得いくまで丁寧に説明をしてくれない会社もありますので注意しましょう。
（そういう会社とは絶対に付き合わないようにしましょう。）
少しでも不安な場合には中立な立場で相談に乗れるセカンドオピニオンのサービスも併せて活用してみましょう。
それでは一つずつ見ていきます。
空室
不動産投資において一番のリスクは空室です。
仕組み上、入居者から振り込まれる家賃収入を、ローンの返済に充てることで少ない自己資金で大きな資産形成ができるというのが不動産投資の最大の利点です。
従って家賃を振り込んでくれる入居者がいなければ、住宅ローンは自分で返済しなければなりません。
とはいえ、賃貸マンションですので平均でも3~4年に一度は居住者は入れ替わります。
つまり退去が発生すること自体は仕方がないことなのです。
しかしここで、空室期間が3ヶ月や半年も続いたらどうでしょう？
都心の場合ワンルームでも月々のローン返済が7万円前後するため、半年空室が続いたら7万円×6ヶ月＝42万円が出費となってしまい大きく懐を痛めることに繋がってしまいます。
このような事態を回避するポイントは、以下の2つです。
ポイント
- 退去しても次の入居者が決まるかどうか？
- 退去後、すぐに（空室期間短く）次に入居者が決まるか？
ワンルームに住むのは単身者なので、次の入居者が決まるかどうかは、その物件が「単身者に需要があり続けるエリアかどうか」が重要です。
また、「すぐに」決まるかどうか？も重要です。
ここは管理会社の努力にもよるものなので、その辺は不動産会社に確認しましょう。
不動産会社へ確認するポイントとしては以下です。
ポイント
- 退去後のクリーニングをすぐにやってくれるのか？（原状回復期間）
- 管理物件の平均空室期間はどの程度か？
などを確認すると、その管理会社が客付に力を入れてくれる会社なのかがわかります。
家賃下落
ワンルームマンション投資は、長期で運用してこそ効果を発揮するものです。
（短期的なメリットはあまり見込めません）
しかし長期で持つ＝不動産は経年劣化することになります。
劣化したら当然家賃も下がるため心配になりますよね？
結論としては、将来的に家賃は下がる可能性が高いです。
ここは努力によって防げるものではなかったりするため、家賃下落を強めに読み込んだ収支シミュレーションをきちんと確認するようにしましょう。
不動産会社から提案を受けると物件収支シミュレーションを出されるため、その際に以下を質問してみることをおすすめします。
ポイント
- どういう根拠で20年後30年後の賃料を設定しているか？
- 家賃の下落の読み込みは適正か？適正ならその根拠は？
これらを確認し、将来的に家賃が下落した時の月々の収支（手出し）が許容できる範囲の物件を選びましょう。
また、不動産の価格は需給のバランスで決まります。
空室リスクと同様ですが、中長期的に単身者需要が落ちにくいエリアで物件を持てば、家賃下落のリスクも最小限に止めることができるでしょう。
天災、事故
これも自分の努力ではコントロールできないものですね。
主に台風や地震による建物の倒壊や浸水被害などにより、建物の価値が保てなくなるリスクがあげられます。
このリスクは0にすることはできませんが、なるべく未然に防ぐためにできることとしては以下のような確認をするといいでしょう。
ポイント
- 物件所在地のハザードマップを確認する
- RC造（鉄筋コンクリート構造）の物件を選ぶ
ハザードマップで河川の氾濫や津波のリスクが高く出ているエリアは避けた方が賢明でしょう。
近年はゲリラ豪雨の頻度も増えており、河川の氾濫リスクは今後も高まると念頭に置いておくことをおすすめします。
RC造は、木造と比べて倒壊リスクが少ないだけでなく、耐火性にも優れているため火事のリスクもおさえられます。（もちろん0にはなりません。）
他にも事故という観点では、入居者が室内で亡くなってしまったとか、何か事件が起きてしまうなどです。
確率としてはとても低いですが、長期で持つとなるとこの辺も気になりますよね。
確認しておくべきこととしては以下になります。
ポイント
- 発生してしまった時の管理会社の対応について
努力で未然に防ぐのが難しいことは、起きてしまった後の対応が重要です。
このような不測の事態が起きた時にこそ、プロである管理会社がどのように誠実に対応してくれるのかを確認しておきましょう。
例えば、以下のような対応方法を出してくれる会社もあります。
- 事故物件の客付に強い仲介会社やポータルサイトと連携する
- 販売会社の方で物件そのものを買い取る
これ自体がどれだけ有効かはさておき、何かしら対応の手段を用意してくれるかどうかが大事です。
ここで特に明確な努力なく、「まあほぼ起きないので大丈夫ですよ」とかで言いくるめてくるような業者は、長期で運用を共にするパートナーとして不向きなのでお付き合いしないようにしましょう。
売却
ワンルームマンション投資は長期で持つことによって、ローン完済後に家賃収入を得て老後の年金対策になります。
従って売却しないという選択肢もあります。
しかし、30年後40年後も物件を持ち続けられるかどうか？って先のことすぎてあまりイメージが湧かないですよね？
実際に、死ぬまで持ち続ける人よりもどこかのタイミングで売却してキャッシュを作る人も多いです。
つまり「売却する」という出口も選択肢の一つとして検討した上で購入するべきなのです。
物件を提供する会社に以下を聞いておきましょう。
ポイント
- 出口で売却をしたい時、どのようなサポートがありますか？
この業界は「売って終わり」の会社が多いため、数十年後の売却のことまでサポートの意識が向いていないケースも多いためです。
- 販売会社にて買い取る
- 大手仲介会社と連携して売却をサポートするプランがある
- 外国人投資家へ物件を訴求できる
など、各社のサポート内容や具体的な取り組みについて聞いた上で比較検討をしましょう。
まとめ
今回の記事ではワンルームマンション投資の以下4つのリスクとそれぞれに対する確認のポイントや不動産会社への対策の確認事項について解説しました。
①空室
②家賃下落
③天災、事故
④売却
投資なのでリスクは付きものです。
きちんとこれらのリスクを理解した上で投資判断をしましょう。
そして、それぞれのリスクに対してどのような備えができる商品なのか？は販売する不動産会社や管理会社によってサポート内容は大きく異なります。
しっかりと確認をして、自分の中で「この会社で買えばリスクに対する備えもしっかりしていて長期目線でも安心だ」と思える会社で購入しましょう。
逆にこれらのリスクに対して自分の中で心理的に許容が難しいなと感じたら、ワンルームマンション投資は不向きと思われるため別の投資手段を検討されることをおすすめめします。
判断に迷ったら
ワンルームマンション投資を検討する中で複数の不動産会社の話を聞き、リスクについてのそれぞれの会社の向き合い方やサポートについて理解できた後、以下のような不安を感じる人もいるでしょう。
- 営業マンはこう言っていたけど本当か？
- セールストークで言っているだけで実際には違うんじゃないか？
2000~3000万円規模の投資になるので、慎重になることは悪いことではありません。
そんな時は以下のセカンドオピニオンのサービスを利用してみることをおすすめします。
このサービスは、不動産販売会社のサービスではなく完全に中立の立場で相談に乗ってくれるものです。
各社から提案を受けた内容をこのサービスで相談をしてみると、第三者の目線でコメントをしてくれるため有効な判断材料になるでしょう。
ぜひお試しいただき、納得した上でやるやらないの判断をしましょう。
最後に
いかがでしたか？
ワンルームマンション投資のリスクとそれぞれに対する確認のポイントについて解説しました。
ワンルームマンション投資はよく「怪しい」や「押し売りされる」などのネガティブな印象を持つ人も多いのが実情です。
しかしそれはこのようなリスクに対しての説明が不透明だったり、納得していない状態で購入を迫られるという経験をした人が少なからずいるためです。
きちんと自分でリスクを理解し、それを回避するためのサポートを確認することができれば失敗する可能性はぐっと減らすことができるでしょう。
その判断が難しい場合にはセカンドオピニオンサービスを活用して第三者の意見を聞くことで対応ができるはずです。
今回の記事が何かの参考になれば幸いです。
私オオモリ自身は、フリーランスの不動産エージェントとして主に住宅の購入のサポートを行なっています。
投資用は自分では取り扱いませんが、住宅にも「資産性」を軸として購入するアドバイスもしています。
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