マンション投資のメリット｜どんな効果があるのか！？

こんな人に対して解決できる記事を書きました。

こんにちは。オオモリといいます！

最初に簡単に私の自己紹介を。

早速ですが、最近ワンルームマンション投資の広告をよく見ませんか？

5年前とかだと、まだインターネット上に広告を出すような業者がほぼいなかったのですが、最近になってとても増えてきました。

友人がやっている、という方も少なくないのではないでしょうか？

この記事では、不動産投資の中でも比較的サラリーマンにとって始めやすい「ワンルームマンション投資」がどういう商品なのか？

そしてどんなメリットがあるのか解説していきます。

ワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とは、その名の通りワンルームの区分マンションを購入し、その部屋を貸し出し、入居者から得る家賃でローンの返済をしていく。というものです。

商品の中身はこれ以上でも以下でもないので、とてもシンプルな物です。

なぜワンルームなのか？でいうと以下のようなポイントがあります。

これらの理由により、都市部を中心に単身者世帯の需要が高いため、ワンルームマンションは入居者がつきやすく安定的な運用が可能というわけです。

他にも一棟アパート投資などもありますが、これは郊外や地方で物件を持つことが多いです。

ワンルームマンション投資と比べると高利回りな商品である一方で、空室リスクが高かったり将来売却しづらいなどのデメリットがあると言われています。

ワンルームマンション投資ってどんな人がやっているのか？

どのような人がワンルームマンション投資に向いているのか？やるべきなのか？について解説します。

①年収：500万〜1500万

返済能力の観点で、一定の所得があるかどうか？がポイントになります。

ワンルームとはいえ、東京都内だと価格は中古でも2500万円前後、新築だと3000万円を超えます。

そのため、現金で一括購入する人はほぼいなく、99%が金融機関とローンを契約して物件を購入します。

金融機関がローン契約をしてくれる条件の目安が年収500万以上なのです。

しかし、既に住宅ローンを契約していて年収に対して借入している金額が大きい場合には年収が500万以上でも審査が通らないケースもあります。

②職業：上場企業等に勤める会社員、公務員、士業（医師、弁護士など）

年収と同様重要になってくる項目です。

金融機関は、契約者の返済能力を審査するので、年収が高くても会社が安定していなかったり、極端に規模が小さい場合にはローンの審査が通らないケースも多くあります。

逆に上場企業勤務であったり公務員、士業の方などは安定していると見られローン審査が通りやすい傾向にあります。

③年齢：20代後半〜40代

意外と若いうちから始める人が多いのが特徴です。

投資ですので、時間を味方につけることは重要です。

早いうちから始めた方が中長期目線で高い効果を発揮できる可能性が高まります。

50代以上でももちろん始める人はいますが、ローンを35年で契約できないため頭金が一定必要だったりします。

結論、

ということになります。

逆にいうと、個人事業主や経営者の人はローンの審査が通りにくい傾向にあるため、マンション投資は安定した職業についているサラリーマンの特権とも言えますね。

ワンルームマンション投資のメリット、効果は？

それでは具体的にどんなメリットや効果があるのか解説していきます。

少ない自己資金で大きな投資

メリットや効果はいろいろあるのですが、その全てに通じて言えることが一つあります。

それは、「少ない自己資金で大きな投資ができる」ということです。

どういうことかというと、株や投資信託を買いたいとなった時に、銀行にお願いしたらお金を貸してくれるでしょうか？

答えはもちろん「No」です。

つまり、株や投資信託を買う際、投資できる金額は自己資金に依存します。

自己資金が少なければ小額でコツコツと投資をしていくしかありません。資産を大きくしていくまでにはそれなりの時間が必要になります。

しかし不動産に投資する際、現物資産になるため銀行がお金を貸してくれるのです。頭金は手付金の10万円だけでできるケースも多いため、初期の自己資金がたったの10万円で、2500万円や3000万円の物件に投資することができるのです。

これが、「少ない自己資金で大きな投資ができる」という意味です。

現金運用

現金運用とはどういうことでしょうか？

積立NISAやiDecoのように、毎月余った現金を積立投資に回していく感覚です。

ワンルームマンション投資は、多くの場合月々の収支がマイナスになります。

どういうことかというと、

となります。

物件にもよりますが、これが毎月0円〜10,000円程度マイナスになるのです。

ここだけを聞いてよく、「不動産買って毎月の収支マイナスとか終わってる」とか「そんなの投資じゃない」みたいなことを言う人がいますがそれは間違いです。

積立NISAもiDecoも投資信託も積立型の変額保険も、全部基本は毎月手出しをして積み立てながら投資・運用をしています。それと同じです。

ではどういう運用効果が見込めるのでしょうか？比較してみましょう。

いかがでしょう？

毎月1万円を各種色んな商品に投資をして運用した結果の30年後の想定リターンです。

元本は同じ360万円だったとしても、30年後に得られるリターンは商品によってこれだけの差が出ます。

もちろん保険には保険ならではの良さがあったり、リターンが少ない分リスクも少ないという利点がありますが、ここまで大きな差が出るとワンルームマンション投資についてもっとちゃんと知りたくなってきませんか？

本当にワンルームマンション投資でこんな運用効果出るの？と疑いたくなりますよね？

皆さんの懸念としては主に以下2点かと思います。

結論、エリアや物件によっては十分に可能です。というか全然つくし売れます。

もちろん未来のことは誰にもわからないので断言はできませんが、単身者の需要が高いエリアでかつ資産性を保ちやすい物件であれば狙っている運用効果は十分に出せる可能性が高いです。

<需要が高いエリア>

• オフィス街や大学などのあるターミナル駅へアクセスしやすい駅
• 再開発の計画が進んでおり、今後人口が増える見込みが高い駅

<資産性を保ちやすい物件>

• RC造
• 駅徒歩10分以内
• 管理がしっかりしている　等

ちなみにワンルームではないですが、2019年に私オオモリ自身が住む用でファミリーマンションを川崎市内で購入しました。

その物件はリノベ物件だったのですが、なんと築40年です。

そのエリアは再開発が進み人口が増えていることと、資産性を保ちやすい条件の揃っている物件だったため、築40年経っていても新築時よりも高い価格で売りに出ていました。

そして購入から3年以上経過した今、査定に出すと更に価格は上がっています。

建物自体は確かに経年劣化しますが、不動産の価格を決めるのは需要と供給のバランスです。

需要の高いエリアや条件の物件を購入できれば、きっと高い運用効果を出してくれるでしょう。

年金対策

次に年金対策についてです。

年金のことなんて真面目に考えたことありますか？

オオモリと同じ30歳前後の人は、まだ先のこと過ぎてあまりイメージが湧かない人も多いのではないでしょうか？

しかしこれ、しっかりと知って対策をしておかないと将来絶対に困ることになります。

皆さんは将来自分の老後にいくらくらい年金が支給されるか知っていますか？

結婚していたとして、夫婦二人分で手取り15万円くらいと言われています。

これは現状それくらいというだけで、我々世代が65歳70歳になった時に同じ額がもらえるか？というと、ほぼ絶対にもらえないと言われています。

理由は少子高齢化ですね。

年金制度がスタートしたのは今から半世紀以上前（1959年）です。

当時は高度経済成長真っ只中で、労働者に対する年金受給者（老人）の割合が低かったのです。

約11人の労働者で1人の老人を支えるようなイメージです。

それが今では、少子高齢化が進み、約2人の労働者で1人の老人を支えているような状態です。

更に30年後には約1.5人の労働者で1人の老人を支えなければならなくなると言われています。

上記に加え半世紀前と比べて今は健康寿命が伸びており、30年後には平均寿命が90歳を超えるかもしれません。

つまり若い世代が老後を養ってくれるという時代は終わったのです。だから自分で用意しないといけません。

まずはいくら用意しないといけないのか？その把握をすることがスタートです。

老後に夫婦二人で悠々自適に暮らそうと思ったときに、いくらくらい欲しいでしょうか？

公益財団法人生命保険文化センターが2019年度に行った「生活保障に関する調査」によると、夫婦2人で生活するうえで「ゆとりある老後生活費」の平均は月額36万1000円という結果が出たそうです。

年金の支給額が手取りで15万円だった場合、ざっくりと月々約20万円不足することになります。

70歳まで働き、90歳で往生すると仮定した場合、老後の年金生活は20年送ることになります。

すると老後にゆとりをもって暮らす上での不足額の合計は、、、

となります。

既に貯金や積立NISAなどで運用をしている人もいると思いますが、70歳までに4800万円用意できる状態になっていますでしょうか？

足りない場合には、不動産投資をやるかどうかは置いておいて、何かしらの手段で準備をしないといけない、ということは間違いないわけです。

ここまでで年金対策の必要性については理解できたでしょうか？

次はそこに対してワンルームマンション投資が有効な手段なのか？についてです。

現金運用のところの説明と同様、エリアや物件によっては有効な手段になり得ます。

ローンを30年とか35年かけて完済し終わったあと、入居者から振り込まれる家賃がそのまま家賃収入として年金代わりになる、というイメージです。

管理などの観点で、持ち続けるのが怖ければ、売却してキャッシュでまとまったお金を作ることも可能です。

ここでエリアや物件を間違えてしまうと、築古物件になっているので入居者がつきにくかったり売却がしづらくなってしまうリスクがあるので、結局はやはり以下のポイントが重要になります。

このような物件を選べれば、数十年後も入居者がつき続ける可能性が高いですし、売却ニーズもあるので年金対策としても高い効果を発揮できると思います。

生命保険代わり

よくワンルームマンション投資の広告で、生命保険代わりになるみたいな訴求を見ませんか？

よくわからないですよね。

これは、金融機関とローン契約をする際に、団体信用生命保険に加入することになっており、そのことを言っています。

団体信用生命保険とはどういうものか？

簡単に言うと、契約者の身に「何か」あった場合に、ローンの残債を全て無くしますよ、というものです。

この「何か？」とはなんでしょうか？

などが多いケースです。

金融機関によってカバーできる範囲や金利などは変わるので契約の際は必ず確認しましょう。

これがあることによって、マンション投資を始めたが、万が一大きな病気にかかってしまったり最悪の場合死亡してしまった場合には、無借金のマンションを家族に残すことができるのです。

無借金なため、当然入居者がいれば、毎月振り込まれる家賃は丸々家賃収入として生活費や貯蓄に回すことができますし、売却すれば一時的にキャッシュを作ることもできます。

マンション投資をする、と聞くとイメージだけで「家族に迷惑がかかる」と思う人が多くいますが、実はもしもの時に家族にキャッシュエンジンを残してくれる可能性がある商品なのです。

以上、生命保険の代わりになるということがおわかりいただけたでしょうか。

インフレ対策

インフレ、と聞いてピンときますか？

簡単にいうと「物価が上がること」、言い換えると「お金の価値が下がること」とも言えます。

最近野菜の値段が上がっている、などと嘆く主婦の方も多いと思いますが、これがまさにインフレです。

例えば今手元に1,000円もっている場合、1つ100円のパンを10個買うことができます。

ところがこれがインフレによりパンが120円に値上げされたとしましょう。すると同じ1,000円でも変える数は2個減ってしまいます。

これはパンの物価が上がっているとも取れますし、同じ1,000円だったのに買えるパンの数が減っているので、お金の価値が下がっているとも取れますよね？

つまり何が言いたいかというと、このようにインフレが進んでいる日本では「現金」としてたくさん貯金をしていたとしても、そもそもその現金の価値が目減りしていく、ということになってしまうのです。

なので現金のまま寝かせておくよりも不動産のような現物資産に変えた方がインフレには強いため、マンション投資はインフレ対策になる、と言われています。

現に都心の不動産も野菜同様、値上がりを続けています。

節税対策

最後が節税対策です。

これもよく耳にするのではないでしょうか？

現金運用のパートで説明しましたが、マンション投資の収支の算出は以下になります。

年間の収支の場合ここに固定資産税なども入ってきます。

これらマンション投資で得られた所得を毎年確定申告で申告をしなければなりません。

確定申告において、投資で得た収入から、必要経費を差し引いた際に、赤字になる場合には本業の収入と合わせた所得額が少なくなるため所得税を圧縮することができるのです。

本業の所得500万円、マンション投資の所得ー100万円の場合、その人の年間の所得は400万円となるため、不動産投資をやらなかった場合（本業の500万円だけだった場合）と比べて節税効果が得られる、というわけです。

税金の部分に関しては、不動産会社だけでなく税理士などその道のプロにしっかりと効果やメリット/デメリットを聞いた上で意思決定することをオススメします。

業者選びのポイント

さて、ここまでマンション投資にはどういう人が向いているのか？や、そのメリット・効果について解説してきました。

「いいな」と思ったとしても、じゃあどの会社で始めればいいのか？がよくわからないですよね。

この業者選びはとても重要です。

なぜなら、購入してからが運用の始まりであり、目的にもよりますがそこから20年30年とお付き合いをしていくことになるからです。

以前、「不動産投資はなぜやめとけとか怪しいとか言われているのか？」について以下の記事で解説しましたが、本当に顧客体験として「？？」がつくような業者も少なくありません。

なぜ不動産投資はやめとけ！と言われるのか？｜その理由を解説！

結論としては3社くらいは話を聞いて比較をした方がいいです。

その過程の中で、強引な営業をしてこないか？や購入後のサービスがどうなっているか？を比較してみていただけると、「売って終わりじゃない業者」をきちんと選べるようになると思います。

まとめ

この記事では、ワンルームマンション投資のメリットや効果を中心に解説してきましたが、結論としては繰り返しになりますが、以下の条件を満たせればやる価値あり！と思っていただければと思います。

<需要が高いエリア>

• オフィス街や大学などのあるターミナル駅へアクセスしやすい駅
• 再開発の計画が進んでおり、今後人口が増える見込みが高い駅

<資産性を保ちやすい物件>

• RC造
• 駅徒歩10分以内
• 管理がしっかりしている　等

逆に上記に満たない部分があるのであればリスクが大きくなるのでやるべきではないでしょう。ここはくれぐれも業者の口車に乗らず、冷静に判断できるようにしておくといいでしょう。

ただし、上記の条件を満たしていたとしても、ワンルームマンション投資には、人によって向き不向きがあります。

また目的によって、やるべきかどうかも変わってきます。

投資はその目的に向けた手段の一つに過ぎません。
目的によってマンション投資が有効な手段になり得るかが変わってくるということを忘れないでくださいね。