- 家を買う時に意識した方がいいことは何？
- どういう基準で物件を選べばいいの？
こんな疑問に対して、副業でフリーランス不動産エージェントをやるオオモリが解説していきます。
大前提、住宅に求めるものは人によって違います。
従って「いい物件」の定義も人それぞれです。
この記事では、オオモリが考える「いい物件」の定義と、その定義に当てはまる物件選びのポイントを解説します。
1つの参考になれば幸いです。
目次
オオモリが考えるいい物件とは？？
ポイント
- 資産価値が落ちにくい物件
- 相場よりも割安な物件
です。
なぜこの2点がいい物件にあたるのか？
それは、将来的に売却して住み替える（買い替える）ことを視野に入れているからです。
家は人生一度きりの買い物、と聞いたことがありますが、果たして本当にそうでしょうか？？
私はそうは思いません。理由は以下です。
- 自身や子供の年齢によって趣味やライフスタイルは変わる
- 転職や副業も当たり前になり、勤務地や働き方は変わる
つまり、我々は今変化が激しい時代に生きているわけで、その変化に応じて家を変えていくことはごく自然なことです。
だからこそ先ほどあげた「いい物件」をきちんと選び購入できれば、数年後に売却した際に大きな利益を得ることができるのです。
※ここでいう数年後＝3~5年程度を目安としています。
では次にそのいい物件の定義である、
ポイント
- 資産価値が落ちにくい
- 相場よりも割安
とはどういうことか、具体的に説明します。
資産価値が落ちにくい物件とは？
不動産の価格を決めるのは、需要と供給のバランスです。
つまり需要が高くて供給が追いついていない物件を選べばいいわけです。
以下の図のAのエリア、物件を購入できれば、3~5年後の勝ち（利益が出る）はほぼ確実と言えます。
では、どのように需要と供給を見極めるか？について解説します。
それは「エリア」と「物件」それぞれにおいて見極める必要があります。
エリア
エリア選びにおけるポイントは以下です。
- 人口が増えているか？
- 再開発が進んでいるか？予定されているか？
- ターミナル駅までアクセスしやすい（1本で行ける、30分以内で行けるなど）か？
人口が増えているか？
これはわかりやすいですよね。
人口が増えているということは、人気があるエリアと言え、それはそのまま需要が高いというわけです。
「〇〇市 人口増加率」などと検索して調べるとここ数年の増え方などがわかることが多いので是非確認してみてください。
私オオモリの住む武蔵小杉がある川崎市の人口推移です。（出典：令和2年国勢調査）
再開発が進んでいるか？予定されているか？
人気があり、転入者が増えているのに対してマンションの供給が足りないため新築マンションの開発が進みます。
また、人口や転入してくるターゲット層に対して利便性という観点で供給が不足していると商業施設などの開発がされていきます。
まずはわかりやすい指標として、大手ディベロッパーがこれから新築マンションを建築する計画があるエリアは強いと言えるでしょう。
ターミナル駅までアクセスしやすいか？
都心で言えば、渋谷、新宿、品川、東京、横浜など主要なターミナル駅までアクセスのしやすい駅は、通勤通学の利便性が高いため今後も需要が落ちにくいエリアです。
新駅の開発が予定されていたり、他の路線と繋がる予定がある駅などはさらに今後需要が高まって値上がりしやすいエリアと言えるでしょう。
多くの企業のオフィスがあるエリアへのアクセスが良い駅は長期で資産価値が安定します。
物件
エリアの見極めができれば8割は勝負がついたようなものなのですが、そこに更に物件においても「希少性」を意識して比較してみるとより勝率が高まります。
希少性とは、例えば以下のようなものです。
- 駐車場が機械式か平置きか
- 緑が近くにあるか
- 近くに人気の施設やお店があるか
- 建物の管理は行き届いているか？
駐車場が機械式か平置きか？
都心エリアだと、多くのマンションが機械式です。
その中で少し古いマンションで平置き駐車場のマンションがあったりするのですが、こういう要素は実は大きくプラスに働きます。
希少性が高いからです。
緑が近くにあるか
これも意外と、都心エリアに住むとなかなか感じられない緑の多さや大きな公園などが近くにあると、ファミリー層に需要が高く人気です。
都心にいながら自然を感じられるため子育てに適した環境で中長期的に資産性が高いと言えます。
近くに人気の施設やお店があるか
これは珍しい施設である必要はありません。
スタバが近いとか、24時間ジムが近いとか、コンビニやスーパーの次くらいに日常でよく使うような施設が近くにあると売却時の訴求ポイントになります。
建物の管理は行き届いているか？
内見する時でいいので、共用部が綺麗に保たれているか？など意識的に見てみましょう。
建物管理会社の品質が見えてきます。
建物は経年劣化していくものなので、管理会社がきちんとしているかどうかで中長期的な資産性は大きく変わってきます。
また、築古な物件の場合には大規模修繕工事が直近いつ行われているかを確認してみてもいいです。
大規模修繕工事は全てのマンションで大体10~15年の周期で実施されます。もし直近で実績があれば、数年住む間にはそのような大規模な工事などが行われないことになるので住みやすいでしょう。
その他、マンションの共用施設の充実さや部屋の中の機能なども当然差別化要素にはなりますが、その辺は新築マンションにはほぼ標準である機能だったりもするため、中長期的に見て価値が落ちにくいポイントとして上記のようなことを意識して見てみると良いでしょう。
以上、いい物件一つ目の「資産価値が落ちにくい物件」について解説しました。
相場よりも割安な物件とは？
次に、「相場よりも割安」な物件の見極め方についてです。
そんなの見つけられるの？と言われそうですが、ちゃんと探せばあります。
ポイント
坪単価で比較する
シンプルに、これを意識していろんな物件をポータルサイトなどで比較してみるといいでしょう。
人気エリアであれば、「エリア名 坪単価 マンション」などと調べれば、そのエリアの平均値や坪単価の高い物件ランキングなどが出てきます。
私の住む武蔵小杉エリアで調べてみると以下のような結果が出てきます。
（出典：マンションエンジン）
まずはそのエリアの中で坪単価を見たときに「高いな」「安いな」が感覚でもいいのでわかるくらいに調べてみてください。
これを意識しておくだけで、割高な物件を買ってしまう、というリスクはほぼ減らせます。
また、割安な物件は当然足が早い（すぐに売れてしまう）のですが、日頃から坪単価を意識してみていると、割安な物件が出てきた時にいち早く購入の意思決定ができ、機会損失も防げるでしょう。
いい物件を購入できるとどんないいことがあるのか？
いかがでしたか？「いい物件」の定義を解説しましたが、そもそもこのオオモリが言ういい物件を購入できたらどんなリターンがあるのか？気になりますよね。
リターンとしては以下の2つです。
①賃貸時代よりも住環境をより良くし、暮らしを充実させることができる
②資産を増やすことができる
この2点については私自身の事例を元に以下の記事で解説しているので、「どういうことだ？」と気になった方はこちらも合わせてご覧ください！
最後に
今回は、オオモリが思う「いい物件」の定義とその見極め方について解説しました。
物件自体は常に大量に市場に出回っているため、「自分の中に判断軸を持つこと」がとても大事です。
逆に持たないといっぱいありすぎて「よくわからない」「決められない」という風に陥ります。
購入して10~20年以上住もうと思うとつい意思決定が重たくなりがちですが、ライフスタイルや生活様式に合わせて3~5年程度で購入と売却を繰り返しながら住み替えていく、という気持ちがあれば少し楽な気持ちになるのではないでしょうか？
その際は是非この記事で解説した「いい物件」の定義を参考に家探しをしてみてください。
とはいえ、自分で坪単価を調べたり資産価値は落ちにくいのか？など調べるのも大変だと思います。
そんな時はプロに相談してみてください。
私オオモリ自身も不動産エージェントとして活動していますので、「家探しを手伝ってほしい」「一回話してみたい」などカジュアルなノリでも構いませんので、ご相談があれば以下のSNSからDMをいただければと思います。
