- ワンルームマンション投資の広告をよく見かけるけどどこの会社がいいの？
- どんなポイントを比較したらいいの？
こんな疑問に対して、解説する記事を書きました。
私オオモリは、副業で不動産エージェントをやりながら、本業のサラリーマンでは不動産投資会社向けにシステム営業をしています。
いろんな不動産投資会社と日常業務で関わる立場だからこそわかる比較のポイントについて解説していきます。
目次
ワンルームマンション投資とは？
ワンルームマンション投資とはその名の通り、区分のワンルームマンションを投資用として購入し、賃貸に出して入居者から家賃収入を得てローンを返済していくものです。
ワンルームマンション投資の特徴やメリットについては以下の記事で解説しているので合わせてご覧ください。
ワンルームマンション投資会社の比較のポイント
ワンルームマンション投資を検討するにしても、どの会社で買えばいいかわかりませんよね？
当然会社ごとに特徴があるためそれを見極めた上で意思決定をする必要があるのですが、そもそもどういった点を比較するべきなのか「比較のポイント」について説明します。
会社規模
大きければ良いというわけではありませんが、大きい企業とそうでない企業は両方話を聞いてみて比較してみることをおすすめします。
ワンルームマンション投資は中長期目線でやる投資であるため、購入先となる企業が中長期で存続できるような体力があるかどうかはとても大事なポイントです。
大手かそれ以外の基準は大体売上高200億超の企業は大手と言えるでしょう。
上場している会社も200億を超えている企業が多いです。
従って、売上高200億超の会社を2社、100億前後の会社を1~2社程度聞いてみることをおすすめします。
物件の管理
上にも記載の通り中長期目線でやってこそ効果を発揮するのがワンルームマンション投資です。
つまり買って終わりではなく、買ってからが長い運用のスタートです。
にも関わらずこの業界は、「売って終わり」という会社が多いのが現状です。
理由は簡単で、売った時にだけ儲かるからです。
その後は手厚くお客様をCSなどでサポートをしてもそのサポート自体にお金が取れる訳ではないケースが多いため、売った後の顧客対応が雑になる会社が多いのです。
その会社が売って終わりじゃないか？を見極める一つのポイントとして、物件を販売している会社が購入後の物件の管理までやっているかどうか？を確認するようにしましょう。
管理までやっている会社は、購入後も継続してオーナー対応や入居者対応を行うため、売って終わりではなくきちんと購入後もサポートをしてくれる会社が多いです。
空室発生時の努力
これは管理の一つに内包されますが、一言で管理をやっていると言ってもただ単にオペレーションとして以下を回しているだけの会社も多いです。
- 家賃の集金代行
- 入居者入れ替え時の原状回復
- 新たな入居者の募集
管理会社のメインの仕事は上記の3つで、これらをやることは当たり前なのですが、ポイントはこれらをいかに「早く」「工夫して」できるかが大事なのです。
なぜならマンションオーナーにとって空室＝家賃が入ってこない、つまりローンの返済がキツくなるリスクなわけです。
従ってこういったピンチの時にしっかり仕事をしてくれる会社かどうかを見極めましょう。
見極め方はシンプルにその会社の営業担当者に以下の質問をしてみましょう。
ポイント
「空室が出た時にいち早く次の入居者を決めるためにどんな努力をしてくれますか？」
この質問をすると、きちんと努力している会社は
- 「原状回復を退去から1週間以内に必ず完了させます」
- 「募集の図面のデザインに力を入れています」
- 「空室の時は必ずプロのカメラマンによってハイクオリティな物件写真を撮って魅力付けします」
など具体的な取り組みを話してくれるでしょう。
些細なことかもしれませんが、このような努力が中長期目線で積み重なると運用効果に大きな差をもたらしますので必ず確認するようにしましょう。
取り扱い物件
中長期で資産形成ができる物件は、需要が落ちにくいエリアの物件です。
またワンルームマンション投資の場合は、そこに入居するのは単身者なので、学生や独身の人の需要が堅実に見込めるエリアの物件がおすすめです。
面談をする会社の担当者には、以下の質問をしてみましょう。
ポイント
「仕入れている物件の基準はどんなものですか？」
しっかりと需要の高い物件を仕入れている会社は明確な基準を設けています。
例えば以下のようなものです。
- 取り扱い物件エリア（都内15区のみに絞っているなど）
- 駅徒歩10分以内
- RC造
- 築10年前後
この辺がすっと出てくる会社は恐らく大丈夫ですが、「都心で単身者需要が落ちにくいエリアです」のようにフワッとした返答の場合には注意しましょう。
購入する物件のエリアを間違えてしまうと運用効果が大きく下がる可能性があるので大事なポイントです。
逆に単身者世帯の需要が安定したエリアで上記の基準のような良い物件を購入できれば、ほぼどの物件でも同じような運用効果が期待できる安定した商品なのです。
営業マンとの相性
よく「営業マンとの相性」で判断をする人がいます。これはダメな判断軸です。
人間なので、相性はもちろんありますし、どうせなら「この営業好きだな」とか「誠実でいい人だな」と思える人から購入したいと思うのは否定しません。
しかし、この判断軸だけで購入の意思決定をするのはとても危険です。
なぜなら、その営業マンはいつ辞めるかわからないからです。
投資用不動産業界は離職率が高い業界です。人材の流動性が高く同業界内で転職をする人もいれば独立して自分でやるような人も多いです。
何度も同じ話をしますが、ワンルームマンション投資は、短期で売却して利益を狙いに行く投資ではなく、中長期目線でやる商品です。
従って、短期で辞める可能性が高い1営業マンのみを信頼して購入してしまうのはあまりにもリスクが高すぎます。
ベースとして先に記載した「会社の信頼性」「管理」「物件」などの基準が納得いくものであった後に初めて「営業マン」という人の比較が入るべきです。
くれぐれもそれを忘れずに、人だけで判断してしまわないように注意しましょう。
どのように比較したらいいのか？
比較するポイントについてはご理解いただけましたか？
ではその比較する会社はどのように選べばいいのでしょうか？
これはわかりやすく、一括比較サイトを使って複数社に問い合わせしてみることがおすすめです。
というのも、普通に検索してもたくさんありすぎるのと、どの会社も似たような訴求を打ち出しているので優位性などがいまいちわかりづらいのです。
一括比較サイトの中でも「イエベスト不動産投資」というサービスがおすすめです。
売上高200億円超の大手企業から、中小で小回りのきく企業まで幅広く参画しています。
このサイトを使って大手2社、中小を1~2社の合計3~4社に面談を申し込んでみて、上記の比較のポイントを中心にヒアリングしてみると「中長期で安心して任せられる会社」が見えてくるはずです。
ぜひお試しいただき、将来の資産形成に役立ててみましょう。
最後に
いかがでしたか？
ワンルームマンション投資の比較のポイントについて解説しました。
ワンルームマンション投資はよく「怪しい」や「押し売りされる」などのネガティブな印象を持つ人も多いのが実情です。
しかしそれは自分自身の中に明確な目的や判断軸を持たずに、なんとなく話を聞いてなんとなく営業マンの口車に乗せられて契約してしまうケースが多いからです。
きちんと自分の中に「なぜ投資をするべきなのか？」という目的とそのための判断軸を持ち、見極めるポイントを理解した上で検討すればきっと中長期的な資産形成の一助になります。
今回の記事が何かの参考になれば幸いです。
私オオモリ自身は、フリーランスの不動産エージェントとして主に住宅の購入のサポートを行なっています。
投資用は自分では取り扱いませんが、住宅にも「資産性」を軸として購入するアドバイスもしています。
気になる方は是非コメントやSNSのDMにてご連絡ください！
